Siedlungsdichtekonzept

Die Verbandsversammlung hat am 14.02.2025 beschlossen, ein Konzept für eine flächensparende Siedlungsentwicklung zu erstellen und zur Diskussion zu stellen. Dem Entwurf des Konzeptes wurde am 02.03.2026 zugestimmt. In einem nächsten Schritt wird dieser vertieft mit den Mitgliedsgemeinden fachlich erörtert.

Das Konzept geht aus einer langjährigen Zusammenarbeit der Mitgliedsgemeinden zum Thema Wohnen hervor. Ziel ist es, eine angemessene Bereitstellung von Wohnraum mit den Anforderungen des Freiraumschutzes langfristig in Einklang zu bringen. Neue Gebietsentwicklungen sollen sich gut in die bestehende Siedlungsstruktur einfügen und gleichzeitig für möglichst viele Wohnungssuchende ein Angebot bereitstellen. 

Siedlungsdichtekonzept (PDF)

Da die Wohnungsnot weiterhin deutlich spürbar ist, soll auch zukünftig neuer Wohnraum im Nachbarschaftsverband bereitgestellt werden. Letztlich ist auch die Wirtschaft darauf angewiesen, dass ihre Beschäftigten passenden Wohnraum finden. Um die Attraktivität des Raumes insgesamt zu erhalten und langfristig die Neuinanspruchnahme von Freiraum und landwirtschaftlichen Flächen möglichst gering zu halten, soll dieses Wachstum möglichst flächensparend ausgestaltet sein. Auch aufgrund der regionalen Ausprägung des Wohnungsmarktes ist es vorteilhaft, wenn bei der Entwicklung von Wohnraum ein interkommunal vergleichbares Angebot entsteht.

Illustration eines Wohngebiets mit Mehrfamilienhäusern, Grünflächen und angrenzender Bebauung im Umfeld

Städtebauliche Skizze: 55 WE/ha auf 10.000m² 
© MESS Stadtplaner

Das Konzept für flächensparenden Wohnungsbau bezieht sich auf die im interkommunalen Flächennutzungsplan vorgesehenen Wohnbauentwicklungsflächen. Darüber hinaus gibt es seit längerem viele bedeutsame Entwicklungen im Innenbereich, so dass sich das Konzept auch auf ausgewählte Teilräume des bestehenden Siedlungsgefüges bezieht.

Das Konzept zielt nicht darauf ab, bislang unbebaute Flächen zu erfassen oder bauliche Entwicklungen anzustoßen. Stattdessen geht es darum, bei neuen Entwicklungen darauf zu achten, dass diese möglichst flächensparend konzipiert werden. Das Konzept sieht vor, je nach räumlicher Lage eine Spannbreite von rechnerisch 55 bis 75 Wohneinheiten je Hektar zugrunde zu legen.

Damit ist es weiterhin möglich, dass in einem Baugebiet sowohl Einfamilienhäuser als auch Geschosswohnungsbau realisiert werden. Gleichzeitig wird in der Nachbarschaft zur bisherigen Bebauung eine maßvolle Erhöhung der Gebäude als städtebaulich akzeptabel angesehen, so dass das Ortsbild gewahrt bleibt. Es wird nicht darum gehen, Hochhäuser in Siedlungsbereiche zu bringen, in denen bislang keine vorhanden waren. 

Modernes Wohnquartier mit Mehrfamilienhäusern, Wegen und begrünten Außenanlagen zwischen den Gebäuden

Siedlungsentwicklung am Beispiel „Am Schrankenbuckel“ in Brühl
© NV

Kurzfassung zum Entwurf „Konzept für flächensparenden Wohnungsbau“ 

Das Konzept bezieht sich sowohl auf die Entwicklungsflächen im Flächennutzungsplan im bislang unbebauten Außenbereich als auch auf Innenentwicklungen. Im bestehenden Siedlungsgefüge wurde zunächst eine Siedlungsstrukturanalyse durchgeführt, um die Teilräume abzugrenzen, auf denen ein Konzept für flächensparenden Wohnungsbau sinnvoll ist (vgl. Kap.2). Dies sind insbesondere die suburban geprägten Teilräume mit geringer Dichte und älterem Gebäudebestand.

Karte mit farblich dargestellten Siedlungsstrukturtypen in verschiedenen Teilbereichen des Verbandsgebiets

Siedlungsstrukturtypen 
© NV/Berchtold Krass

Mit den Kennwerten wird sichergestellt, dass sich neue Gebiete städtebaulich in das bestehende Siedlungsgefüge einfügen, wobei eine maßvolle Steigerung der Gebäudehöhen als akzeptabel angesehen wird. Weiter geht es darum, dass Anteile für verschiedene Gebäudetypologien vorgesehen werden, so dass unterschiedliche Wohnformen angeboten werden können. Eine flächensparende Siedlungsentwicklung ist nur möglich, wenn der Anteil an Einfamilienhäusern begrenzt wird, so dass dieser Gebäudetyp nur auf entsprechenden Flächenanteilen vorgesehen werden sollte (Kap. 3). 

Karte mit detaillierter Darstellung von Gebäuden, Straßennetz und Bebauungsdichte in einem Stadtgebiet

Gebäudehöhen gemäß LOD2-Daten 
© LGL

Die Leitlinien

  • 55 Wohneinheiten je Hektar als Orientierungswert.
    Mit dem mindestens zu erreichenden Kennwert von 55 Wohneinheiten je Hektar ist es möglich, ortsangepasste städtebauliche Konzepte zu entwickeln und eine große Breite an Gebäudetypologien zu ermöglichen.  Damit sind auf etwa einem Drittel der bebaubaren Fläche verdichtete Einfamilienhausstrukturen möglich und auf zwei Drittel Geschosswohnungsbau mit einer moderaten Höhenentwicklung im drei- bis viergeschossigen Bereich. 
    Im Verbandsgebiet gibt es einige aktuelle Beispiele mit teilweise deutlich höheren Dichten. Diese leisten besonders wertvolle Beiträge für eine flächensparende Wohnraumversorgung und stehen ausdrücklich in Einklang mit dem Konzept.
     
  • Es gilt eine Spannbreite von 55 bis 75 Wohneinheiten je Hektar. Eine höhere Kennzahl ergibt sich bei einer entsprechend höheren Umgebungsbebauung.
    Grundgedanke ist, dass die umgebende Bebauung maßstabsbildend für neue Gebietsentwicklungen ist, so dass bei einer entsprechend höheren Bebauung auch das neue Baugebiet mit entsprechend höheren Geschossigkeiten konzipiert werden sollte
     
  • In der Nähe von schienengebundenem Nahverkehr gilt ein Orientierungswert von 75 Wohneinheiten pro Hektar
    Für eine möglichst verkehrssparende Siedlungsentwicklung gilt es, dass in räumlicher Nähe zu schienengebundenem ÖPNV vermehrt Wohnungen entstehen.
     
  • Das Konzept kommt ab einer Flächengröße von etwa 0,5 ha zum Tragen
    In der Summe entstehen auch durch die Vielzahl kleinerer Flächen wertvolle Beiträge für eine flächensparende Wohnraumversorgung, so dass das Konzept ab etwa einer Flächengröße von 5.000 qm zum Tragen kommen soll. Dies stellt eine Flächengröße dar, die genügend Raum für verschiedene Gebäudetypologien umfasst.
     
  • „Verrechnung“ mehrerer Baugebiete
    Um möglichst große Flexibilität zu erhalten, können mehrere Gebiete miteinander „verrechnet“ werden.
     
  • Betrachtungsebene sind die für das Wohnen vorgesehenen Flächen
    Mit diesem Konzept geht es nicht darum, Spielplätze, Grünflächen oder besondere Gebäude-nutzungen wie altersgerechtes Wohnen zu steuern. Solche Nutzungen sind nicht Gegenstand des Konzeptes und werden vor Ort ausgestaltet.

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