Wohnungsbau Broschüre
Entwicklungstrends 2005-2021
Auf Basis eines Grundsatzbeschlusses der Verbandsversammlung aus dem Jahr 2018 wurde zunächst untersucht, wie gegenwärtig gebaut wird und welchen Beitrag neue Baugebiete zur Wohnraumversorgung leisten.
In diesem Zusammenhang hat der Nachbarschaftsverband eine Vielzahl an Baugebieten im Hinblick auf Städtebau, bauliche Dichte und den jeweiligen Beitrag für die regionale Wohnraumversorgung untersucht. Die Ergebnisse wurden zusammenfassend in der Wohnungsbaubroschüre veröffentlicht.
Broschüre Wohnungsbau im Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim 2005-2021
© NV
Während bis zu Beginn der 2010er-Jahre vorrangig klassische Einfamilienhausgebiete entstanden, sind in den letzten Jahren vermehrt verdichtete und typologisch durchmischte Baugebiete realisiert worden. Gleichzeitig kommt es seit vielen Jahre zu einer kontinuierlich steigenden Bautätigkeit im Innenbereich, bei der oftmals in verdichteter Bauweise neue Schwerpunkte im Siedlungsgefüge entstehen.
Die Untersuchung zeigt gute Beispiele sowie Stellschrauben für flächensparende Siedlungskonzepte auf. Sie bildet darüber hinaus eine solide Datengrundlage, um die Zielsetzungen zum Thema „Flächen sparen“ sachlich einzuordnen und bei zukünftigen Bauvorhaben bereits zu einem frühen Planungsstand zu beurteilen, welche Anzahl an Wohneinheiten und Dichten zu erwarten sind.
Analysekarte zu Bautypologien
© NV
Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse kann für neue Wohnbauflächen bereits zu einem sehr frühen Planungsstand prognostiziert werden, welche städtebaulichen Typologien und Dichten zu erwarten sind. Damit steht ein „Baukasten“ zur Verfügung, der bei der Konzeption zukünftiger Baugebiete Anwendung finden kann. Anhand eines städtebaulichen Konzeptes oder eines Entwurfs der Festsetzungen eines Bebauungsplans lässt sich bei neuen Wohnbauflächen bereits zu einem frühen Planungsstand abschätzen und visualisieren, mit welchen städtebaulichen Typologien und baulichen Dichten realistischer Weise zu rechnen ist. Im Zuge einer Variantenbetrachtung kann zügig dargestellt werden, durch welche Stellschrauben eine höhere Ausnutzung erreicht werden kann und mit welcher Kombination von Bautypologien welche Dichtewerte zu erwarten sind.
Die Untersuchung wurde im März 2022 als Informationsvorlage in die Verbandsversammlung eingebracht und anschließend durch die Verbandsverwaltung in den örtlichen Gremien aller Mitgliedsgemeinden vorgestellt. Die Presse hat hierzu umfangreich berichtet.
Brühl, Schrankenbuckel, 2025
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Wesentliche Ergebnisse
Die wesentlichen Ergebnisse der Untersuchung stellen sich wie folgt dar:
Im Außenbereich der Nachbargemeinden wurden bis etwa zu Beginn der 2010er-Jahre überwiegend „klassische“ Einfamilienhausgebiete entwickelt, in denen kompaktere bauliche Strukturen nur selten vorkommen. Die bauliche Dichte betrug durchschnittlich etwa 23 Wohneinheiten pro Hektar, wobei der Anteil für freistehende Einfamilienhäuser bei etwa 44 Prozent lag, für Doppelhäuser bei 33 Prozent und für Reihenhäuser bei 18 Prozent. Lediglich fünf Prozent der Fläche entfielen auf den Geschosswohnungsbau.
In den vergangenen Jahren kam es bei neuen Entwicklungen durch einen größeren Anteil an Geschosswohnungsbau zu höheren Dichten. Diese liegen je nach Anteil des Geschosswohnungsbaus bei etwa 33 bis 58 Wohneinheiten pro Hektar. Beispiele dafür sind die Gebiete „Mitten im Feld“ in Heddesheim, „Antoniusquartier“ in Plankstadt und jüngste Entwicklungen wie die „Nordstadt“ in Ladenburg. Diese Gebiete zeichnen sich durch einen effizienteren Umgang mit Grund und Boden aus und tragen gute städtebauliche Qualitäten in sich.
Die beiden Oberzentren Heidelberg und Mannheim fokussieren ihre Bautätigkeit seitvielen Jahren ausschließlich auf den Innenbereich. Dabei spielen nicht alleine die militärischen Konversionsflächen eine Rolle, sondern gerade in den urban geprägten Stadtteilen entstehen kontinuierlich dichte Quartiere mit etwa 80 bis gut über 100 Wohneinheiten pro Hektar. Beispielhaft genannt seien in Heidelberg die Gebiete „Bahnstadt“ und „Quartier am Turm“ sowie in Mannheim das „ehemalige Lanz-Krankenhaus“ und das „Glücksteinquartier“.
Benjamin-Franklin-Village, Mannheim, 2019
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Auch in den Nachbargemeinden spielt Wohnungsbau im Innenbereich eine große Rolle. Neben zahlreichen kleinräumigen Maßnahmen kam es in den letzten Jahren zu einer ganzen Reihe von ortsbildprägenden Entwicklungen, die neue Akzente im Siedlungsgefüge darstellen und teilweise deutlich höhere Dichten aufweisen als die direkt angrenzende Bebauung. Beispiele hierfür sind die „Martinshöfe“ in Ladenburg, der „OEG-Bahnhof“ in Schriesheim oder das „Quartier X“ in Schwetzingen. Durch Maßnahmen zur Innenentwicklung konnte in den letzten Jahren ein guter Beitrag zur Versorgungmit Wohnraum geleistet werden.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass es in den letzten Jahren zu einem deutlichen Anstieg der Bevölkerung gekommen ist, während die Neuinanspruchnahme von Flächen im Außenbereich rückläufig war. Dies kann als Indiz für eine fortlaufende Transformation zu mehr Wohnungsbau und höheren Dichten im Innenbereich gewertet werden. Im Vergleich zu den Vorjahren sind in den 2010er-Jahren neue Wohnbauflächen sowohl bezogen auf die Anzahl als auch im Hinblick auf die Flächengrößen in deutlich geringerem Umfang beschlossen und umgesetzt worden.
Insgesamt ist zu beobachten, dass reine Einfamilienhausgebiete zunehmend seltener werden. Bei der Entwicklung größerer Wohnbauflächen werden in der Regel sowohl Angebote im Segment der Einfamilienhäuser als auch im Geschosswohnungsbau kombiniert. Dadurch kommt es zu höheren baulichen Dichten und einem steigenden Angebot an Wohnraum für mehr Menschen auf weniger Fläche. Diese Entwicklungen sind sowohl in den Städten als auch im Umland zu erkennen.
Bauliche Dichte aktueller Entwicklungen
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Wohnungsbau
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Informationsvorlage Nr. N 01/2022